독일의 부동산 가치평가법의 개요 및 연혁

가치평가법의 연혁 및 개요

 

독일 가치평가법의 발전은 독일에서 자산가치에 따른 조세부과의 발전과 밀접한 관련이 있다. 예를 들어 프로이센의 조세법을 통해서 독일에 처음으로 자산에 대한 조세가 도입되었고 그 이후에 작센주나 바덴주 등에서도 재산세(Vermögensteuer)를 징수하였는데 이러한 재산세는 1906년 제국의 상속세, 일회성의 특별국방세 및 재산증식에 따른 통상적이고 계속적인 조세로 발전하게 되었다. 그러나 이러한 조세들을 과세함에 있어서 재산가치의 평가에 대한 통일적인 규정이나 조항은 존재하지 않았다.

 

1919년 제국조세법 초안을 통해서 가치평가에 대한 일반원칙을 정하려는 시도가 있었으나 이는 완전하지 못하여 1922년 재산세법과 제2차 재산법을 통해서 개정되었다. 이러한 개정에도 불구하고 큰 틀에서 보면 불평등한 부분을 제거하는 정도에 그쳤다.

 

이에 따라 제국이나 주 및 지방자치단체에서는 통일적인 평가규정에 따라 재산을 평가할 필요성이 대두되었으며 이러한 배경에서 1925년 가치평가법이 제정되었다. 물론 이 법도 의도한 목적을 달성하지 못하고 수차례 개정을 거쳐 오늘날의 기본적인 내용을 담고 있는 1964년의 가치평가법을 통해서 비로소 완성되게 되었다.

 

과세대상 재산의 평가액과 실체부동산가치 사이의 차이가 점점 벌어짐에 따라 개정된 1965년의 가치평가법에서는 당시 독일 연방공화국의 현실에 맞는 재산평가기준을 포함하였으며 당시에 시행령이나 행정명령에서 규율하였던 주요 평가방법들을 동 가치평가법에서 이어 받았다.

 

1965년의 가치평가법은 1935년의 가치평가법의 구조와 목차를 따르고 있다. 제1편은 “총칙규정”과 제2편은 “각론규정” 그리고 제3편은 “경과규정(Schlußvorschriften)”으로 이루어져 있었다.

 

제3편은 1974년 재산세개정법을 통해서 1964년 가치비율에 따라 산정하는 방식의 적용을 확대하도록 되었고 “부칙규정(Übergangs- und Schlußbesti- mmungen)”을 두게 되었다. 그 후 1990년 독일통일조약에 따라 제4편에 ”통일조약 제3조에서 언급한 영역의 재산평가규정“을 추가하였다.

 

제2편 “각론규정”은 제1장 단위가치평가(Einheitsbewertung) 및 제2장 기타의 재산, 전체재산 및 내국재산으로 구분하고 제1장은 “A. 총칙(Allgemeines)”, “B. 농업 및 임업재산(Land- und forstwirtschaftliches Vermögen)”, “C. 부동산자산 (Grundvermögen)” 및 “D. 영업재산 (Betriebsvermögen)”으로 구성되었다. 한편 제2장은 “A. 기타의 재산(Sonstiges Vermögen)”, “B. 전체재산(Gesamtvermögen)” 및 “C. 내국재산 (Inlandsvermögen)”으로 구성되었다.

 

1997년에는 연도별 조세법에 따라 이러한 분류가 개정되었다. 제1편에서는 종전과 마찬가지로 “총칙규정(Allgemeinen Bewertungsvorschriften)”을 두었으나 제2편에서는 “각론규정(Besondere Bewertungsvorschriften)”을 두어 종전 가치평가법의 제2편, 제3편 및 제4편을 함께 규정하였다. 즉 제2편에서는 제1장 “단위가치평가 (Einheitsbewertung)”, 제2장 “특별규정과 위임규정(Sondervorschriften und Ermächtigungen)”, 제3장 “통일조약 제3조에서 언급한 영역의 재산평가규정” 그리고 제4장 “1996년 1월 1일부터 상속세(Erbschaftsteuer)와 부동산 취득세(Grunderwerbsteuer)에 대한 부동산점유의 평가규정”을 두게 되었다.

 

농업 및 임업재산의 평가에 있어서는 1965년 가치평가법에서 다섯 가지로 구별하던 것을 폐기하고 농업과 임업 운영의 경제적 단위(wirtschaftliche Einheit)를 경제적인 부분과 주택부분으로 구분하였다. 이러한 구별은 이전의 가치평가법에 비해 가장 중요한 변화라고 할 수 있다. 주택가치는 부동산자산 중 임대부동산의 평가에 관한 규정에 따라 산출되고 경제적 가치에 대하여는 비교평가방법을 기초로 산출하는 수익가치(Ertragswert)가 산출의 기준이 된다.

 

한편, 부동산자산을 평가함에 있어서는 종전의 총임대료평가방법을 순수익을 기준으로 하는 수익가치평가방법으로 대체함으로서 실질적으로 평가하게 되었다. 부동산자산의 경우 평가단위는 “부동산”이며 건축하지 않은 부동산과 건축한 부동산으로 구별된다.

 

건축하지 않은 부동산(unbebaute Grundstücke)은 시가(gemeine Wert)에 의하여 평가되며, 건축한 부동산(bebaute Grundstücke)은 가치평가법 제76조에 따라 동법 제78조 내지 제82조에서 규정하고 있는 수익가치평가방법(Ertragswertverfahren) 또는 제83조 내지 제90조에서 규정하고 있는 실질가치평가방법(Sachwertverfahren)을 적용하여 평가한다. 어떠한 건물형태에 대해 어떠한 평가방법을 적용하여야 하는지는 가치평가법 제76조에서 분류하고 있는 유형에 따라 정해진다.

 

일반적으로 실질가치평가방법에 따라 산출한 부동산점유에 대한 단위가치는 수익가치평가방법으로 산출한 가치 보다 상당히 크다고 볼 수 있다. 뿐만 아니라 기존의 수익가치평가방법이 타당하지 않은 경우가 많기 때문에 가치조정(Wertfortschreibung)에 관한 규정을 가치평가법 제22조에 두어 이에 따른 문제점들을 해결하고 있다. 1964년 1월 1일 현재를 기준으로 연간 총임대료(Jahresrohmiete)를 산정할 수 없거나 1964년 1월 1일 당시에 그와 같은 부동산이 존재하지 않아 제79조 제2항에 따른 통상적인 임대료로 평가할 수 없는 경우에는 가치평가법 제76조 제3항 제2호에 따라 부동산을 실질가치평가방법으로 산정할 수 있다.

 

영업부동산(Geschäftsgrundstück)에 대하여는 통상적으로 수익가치평가방법에 따라 평가한다. 실질가치평가방법에 의한 평가는 연간 총임대료를 산정할 수 없거나 통상적인 임대료로 평가할 수 없는 경우에만 예외적으로 그 적용이 인정된다.

건축한 부동산(bebaute Grundstücke)은 여섯 가지 부동산 종류로 세분하여 “2가구 연립주택(Zweifamilienhäuser)”이라는 새로운 종류를 추가하였다. 건축한 부동산은 수익가치평가방법에 따라 연간 총임대료의 배수로 평가한다. 이러한 경우 승수(Vervielfältiger)는 순수익승수(Reinertragsvervielfältiger)를 의미한다. 실질평가방법(Sachwertverfahren)의 경우 대지가치 (Bodenwert), 건물가치 및 외부시설가치의 합계가 시작가치(Ausgangswert)가 되며, 이를 시가에 따라 조정하여 기준가액을 산정하고 과세가치로 한다.

 

한편 기업자산(Betriebsvermögen)의 평가단위는 사업장(Gewerbebetrieb)이다. 1965년의 가치평가법은 특별한 가치평가규정이 적용되지 않는 한 여전히 사업장에 속하는 경제재의 부분가치를 기준으로 할 수 있다고 규정하였다. 그 후 기업자산인 경제재에 대하여는 점차 대차대조표상 자산 또는 부채가액에 일정세율을 부과하는 방안(Behandlung in der Steuerbilanz)을 채택하게 되었다.

 

기타의 재산은 시가에 의하여 평가한다. 1997년 1월 1일부터 자산세 (Vermögensteuer)가 폐지됨에 따라 1997년 연도별 조세법 (JStG)을 통해서 기타의 자산에 대한 규정들이 폐지되었다. 한편 통일조약에 의해서 편입된 새로운 독일영토내의 부동산의 점유에 대한 평가규정들도 1965년 가치평가법에 포함되었다.

 

가치평가법은 연방재정관청이나 주 재정관청에서 관할하는 한 연방법에서 규율하는 모든 공법상의 조세에 적용된다.