가치평가법상 평가의 원칙 및 정보제출의무 등

가치평가법상 평가의 원칙 및 정보제출의무 등

 

(1) 시가평가원칙 및 다른 평가규정의 우선 적용

 

독일 가치평가법에서는 재산을 시가에 의하여 평가하는 것을 원칙으로 하고 있다. 여기서 시가라 함은 통상적인 거래에서 경제재의 성질에 따라 양도과정에서 거래하고자 하는 가격을 말한다. 시가의 산정과 관련하여 가격에 영향을 주는 모든 상황들을 고려하되, 특별하거나 개인적인 상황은 고려하지 않는다고 규정할 뿐 시가가 무엇을 의미하고 어떻게 산정하는 지에 대하여 독일 가치평가법에서는 구체적인 언급이 없다. 그러나 시가는 평가에 관하여 다른 법률이나 세법 또는 가치평가법의 다른 부분에서 별도로 규정하고 있는 경우에는 그 규정에 의한다. 따라서 재산평가액이 시가와 다른 경우 시가로 평가되지 않을 수도 있다.

 

(2) 과세가치의 기본산정과 조정

 

가치평가법상 재산은 농업 및 임업자산, 부동산자산, 기업자산 등 세 가지로 구분하여 그 평가방법을 달리 규정하고 있다. 가치평가법상 재산의 평가액은 과세가치이며 과세가치는 기본산정액을 기초로 하여 조정하되, 사후산정되는 경우가 있다.

기본산정(Hauptfeststellung))은 기본산정시점의 자산비율을 기초로 매 6년마다 정기적으로 과세가치를 정하는 것을 말하며 다음과 같은 조정(Fortschreibung)을 통하여 과세가치가 수정된다.

 

첫째, 가치조정. 기본산정 후 가치가 일정 범위를 넘게 변동하는 경우 과세가치를 수정하는 것을 말한다. 즉 독일 마르크화로 산출한 과세가치로서 회계 연도(Kalenderjahr)의 개시시점의 100마르크단위로 반올림한 가치가 마지막 산정시점의 상당가치 보다 10 퍼센트 이상 큰 경우(최소한 5,000마르크 이상 혹은 매 100,000마르크 이상) 또는 10 퍼센트 이상(최소한 500마르크 혹은 매 5,000마르크 이상) 작은 경우에는 과세가치를 새로 정하게 된다. 여기서 10%를 분수한계, 5,000마르크 또는 500마르크를 최소한계, 매 100,000마르크 또는 매 5,000마르크를 고정한계라 한다.

 

둘째, 종류조정(Artfortschreibung). 과세대상재산의 종류에 따라 평가방법이 다르게 규정되어 있기 때문에 종류가 달라지는 경우 그 차이가 중요하다면 기본산정가액을 조정하여야 한다. 예를 들어 건축하지 않은 부동산이 건축부동산으로 변경되면 기본산정가액을 수정하게 된다.

 

셋째, 귀속조정(Zurechnungsfortschreibung). 재산의 귀속이 달라지거나 재산에 대한 공유지분이 달라지는 경우 기본산정가액을 조정하여야 한다.

 

넷째, 하자조정. 과세가치를 산정함에 있어서 하자가 있는 경우 이를 제거하기 위하여 수정하는 것을 말한다.

 

(3) 과세가치의 사후산정

 

과세대상 재산에 대하여 과세가치를 기본산정한 후 다음에 해당하는 경우에는 과세가치를 사후적으로 산정하게 된다. 이 경우 과세가치의 산정에 있어서는 사후산정시점의 자산비율을 기준으로 하며 사후산정시점은 과세대상재산이 새로 성립하거나 이미 존재하는 재산에 대하여 새로이 과세할 수 있게 된 날이 속하는 과세연도의 개시일로 한다.

첫째, 과세대상재산이 새로 성립하는 경우

 

둘째, 이미 존재하는 재산에 대하여 새로이 과세할 수 있게 된 경우

 

(4) 과세가치의 폐기

 

과세가치는 다음과 같은 사실을 세무서가 안 경우 폐기된다.

첫째, 과세대상 재산이 상실된 때

둘째, 과세대상 재산에 대한 조세감면으로 인하여 더 이상 과세할 수 없게 된 경우

과세가치를 폐기함에 있어서 폐기시점은 과세대상 재산이 상실되었거나 조세감면으로 인하여 더 이상 과세할 수 없게 된 과세연도의 개시일로 한다.

 

(5) 정보의 제출 및 통지

 

부동산의 소유자는 재무관청의 요청이 있는 경우 매매 또는 임대가격의 수집을 위해 필요한 모든 정보를 제출해야 한다. 이 경우 최선의 정보와 양심에 따른 정보가 제공되도록 하여야 한다.

 

재무관청은 기본산정의 준비를 위하거나 부동산의 과세가치를 산정하기 위해 평가근거에 의한 현지조사(örtliche Erhebungen)를 실시할 수 있다. 이러한 점에서 주택 불가침의 기본권(기본법(GG) 제13조)은 제한된다.

 

연방법이나 주법에 따른 관할관청은 재무관청에게 업무이행의 범위내에서 통지하고 부동산에 대한 과세가치의 산정, 부동산점유가치의 산정 혹은 재산세 (Grundsteuer)를 위해 중요한 기준이 될 수 있는 법적 및 사실적 상황을 알려주어야 한다. 상속세(Erbschaftsteuer)나 부동산취득세(Grunderwerbsteuer)에 중요한 의미가 있을 수 있는 상황도 재무관청이 이를 요구한다면 알려주어야 한다. 제2차 주택건축법(Zweiten Wohnungsbaugesetz)이나 Saarland주에 적용되는 주택건축법(Wohnungsbaugesetz), 주택공간촉진법(Wohnraumförderungsgesetz)에 따라 정해지는 주택의 용도에 대한 관할관청은 재무관청과 동일한 지위를 가진다.

 

부동산등기공무원들은 과세가치의 산정과 관련하여 다음과 같은 것을 관할 재무관청에 통지하여야 한다.

① 새로운 소유권자 또는 지상권자의 등기사실 및 법률행위에 의한 취득으로서 다른 원인의 경우에는 새로운 소유자 또는 지상권자의 주소

② 주택소유권이나 구분소유의 설정등기

③ 지상권, 주택지상권 또는 구분지상권의 설정등기

위의 ② 및 ③의 내용은 등기신청 접수일과 동시에 등기소에 통지해야 하며 상속으로 인한 등기의 경우 수증자가 사망한 해를 기재해야 한다. 이렇게 통지한 정보는 재무관청에 토지조사등기부(Liegenschaftskataster)의 작성을 관할하는 관청이나 부동산공부(부동산등기법(Grundbuchordnung) 제2조 제2항)를 작성하는 기타의 관청을 통해서 전달될 수 있다.